Défense du consommateur immobilier

À jour en Novembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

L'immobilier est un secteur où le consommateur doit être particulièrement vigilant.

Le consommateur bénéficie de droits spécifiques, différents selon le secteur concerné par l'achat d'un bien ou service :

Immobilier locatif : encadrement loyers

La location d'un bien immobilier peut être à l'origine de déconvenues pour le consommateur, notamment concernant :

  • les loyers ;
  • les agences immobilières avec des litiges fréquents sur l'état des lieux, le dossier de location et les honoraires de l'agence.

Encadrement de l'évolution des loyers

Un encadrement des loyers limite les augmentations de loyer en cas de renouvellement de bail ou de relocation dans les « zones tendues ». Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 a reconduit le dispositif d'encadrement des loyers pour une année, à compter du 1er août 2017.

Cet encadrement des loyers s'applique dans 28 agglomérations en métropole.

Agglomérations concernées
Ajaccio Marseille - Aix-en-Provence
Annecy Meaux
Arles Menton-Monaco
Bastia Montpellier
Bayonne Nantes
Beauvais Nice
Bordeaux Paris
Draguignan Lille
Fréjus Lyon
Genève (SUI) – Annemasse Saint-Nazaire
Sète Grenoble
Strasbourg La Rochelle
Thonon-les-Bains La Teste-de-Buch et Arcachon
Toulon Toulouse

Les nouveaux loyers ne peuvent plus dépasser le loyer appliqué à l'ancien locataire, revalorisé en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

L'indice de référence des loyers applicable au :

  • 3e trimestre 2017 : 126,46 ;
  • 2e trimestre 2017 : 126,19 ;
  • 1er trimestre 2017 : 125,90 ;
  • 4e trimestre 2016 : 125,50 ;
  • 3e trimestre 2016 : 125,33 ;
  • 2e trimestre 2016 : 125,25 ;
  • 1e trimestre 2016 : 125,26 ;
  • 4e trimestre 2015 : 125,28 ;
  • 3e trimestre 2015 : 125,26 ;
  • 2e trimestre 2015 : 125,25 ;
  • 1er trimestre 2015 : 125,19 ;
  • 4e trimestre 2014 : 125,29 ;
  • 3e trimestre 2014 : 125,24 ;
  • 2e trimestre 2014 : 125,15 ;
  • 1er trimestre 2014 : 125 ;
  • 4e trimestre 2013 : 124,83.
  • 3e trimestre 2013 : 124,66 ;
  • 2e trimestre 2013 : 124,44 ;
  • 1er trimestre 2013 : 124,25 ;

Pour les logements faisant l'objet d'un renouvellement de bail, une augmentation est possible en dehors de l'indice de référence des loyers lorsque l'ancien loyer était manifestement sous-évalué ou que des travaux ont été effectués. Cette augmentation est alors limitée :

  • soit à 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué et ceux appliqués dans le voisinage pour des locations similaires ;
  • soit à une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes effectués depuis le dernier renouvellement du bail lorsque le montant de ces travaux correspond au moins au montant de la dernière année de loyer.

Encadrement du niveau des loyers

La loi ALUR de 2014 a mis en place un encadrement complémentaire des loyers. Dans les villes concernées, lors de la mise en location d'un logement et de la signature d'un nouveau bail, les loyers ne doivent également pas dépasser un niveau de loyer défini par m² et par zone géographique.

Cet encadrement s'applique à Paris depuis le 1er août 2015 et à Lille depuis le 1er février 2017. Les plafonds de loyers sont fixés chaque année par arrêté. À Paris, à compter du 1er août 2017, les loyers de référence sont fixés par l'arrêté préfectoral du 21 juin 2017, du 1er août 2016 au 31 juillet 2017, les loyers de référence étaient fixés par l'arrêté préfectoral du 22 juin 2016. À Lille, depuis le 1er février 2017, les loyers sont fixés par l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2016.

Bon à savoir : il est possible de connaître les loyers de référence par ville et par quartier avec le loyer maximal à ne pas dépasser sur le site encadrementdesloyers.gouv.fr.

Défense du consommateur et litiges avec les agences immobilières

Il existe de nombreux litiges entre consommateurs et agences immobilières qui portent sur les trois points suivants : l'état des lieux, le dossier de location et les honoraires de l'agence.

Attention aux pratiques des marchands de listes qui vendent des listes de biens souvent déjà loués ou indisponibles à la location !

État des lieux

L'état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie du locataire : c'est un document écrit qui décrit l'état du logement et ses équipements.

En cas de menues réparations non effectuées par le locataire, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie en fournissant des justificatifs.

Pour information :

  • l'usure normale (peinture défraîchie par ex.) ne peut être déduite du dépôt de garantie ;
  • depuis le 15 septembre 2014, les coûts de rédaction de l'état des lieux ne peuvent être facturés au locataire que pour l'état des lieux d'entrée établi par un agent immobilier. Ces frais ne peuvent par ailleurs pas excéder 3 € par m² et ne doivent pas être plus élevés que ceux facturés au bailleur.

Dossier de location

Un certain nombre de pièces peuvent légalement être demandées :

  • anciennes quittances ;
  • avis d'imposition ;
  • bulletins de salaire ;
  • contrat de travail.

Toute autre pièce demandée l'est illégalement :

  • documents sur le compte bancaire ;
  • extrait de casier judiciaire ;
  • attestation de l'ancien bailleur ;
  • attestation de l'employeur.

Honoraires d'agence

Les honoraires d'agence pour la location s'établissent à 1 mois de loyer, voire plus, notamment à Paris. Ils incluent les tarifs de rédaction du bail, dont le coût est réparti pour moitié entre le locataire et le bailleur.

Depuis le 15 septembre 2014, le montant des honoraires de location payés par le locataire ne peut pas excéder celui qui est payé par le bailleur. De plus, ces honoraires ne peuvent pas dépasser un plafond de :

  • 12 € par m² de surface habitable en « zone très tendue » (Paris et communes limitrophes) ;
  • 10 € par m² de surface habitable en « zone tendue » (communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants) ;
  • 8 € par m² de surface habitable dans les autres communes.

Défense du consommateur si investissement immobilier

Certaines pratiques douteuses existent lors d'un investissement immobilier et peuvent placer le consommateur dans l'embarras.

Immobilier à temps partagé : l'acheteur achète une simple jouissance

L'immobilier à temps partagé, appelé aussi multipropriété, concerne surtout des appartements dans des résidences de vacances.

Des pratiques de vente douteuses, notamment à l'étranger, ont souvent accompagné ce type d'achat, notamment sur l'absence d'information en ce qui concerne le délai de rétractation.

En faisant l'acquisition d'un bien en multipropriété, l'acheteur achète un droit de jouissance, mais ne devient pas propriétaire.

Néanmoins, il doit participer aux :

  • charges classiques de copropriété ;
  • charges d'exploitation (services d'hôtellerie et de blanchisserie, renouvellement des équipements).

À noter : la revente et l'échange d'un bien à temps partagé sont difficiles.

Défense du consommateur dans l'investissement locatif

Certains investisseurs ayant investi avec le dispositif de Robien ont regretté leur achat, car les biens étaient situés dans des zones d'abondance de biens locatifs, donc difficilement louables et de ce fait non défiscalisés. Ce dispositif a été remplacé par un autre (Scellier) qui s'est terminé fin 2012.

La loi Duflot lui a succédé en 2013 sur des zones d'habitat plus tendues, mais avec plus de contraintes en termes de location. Elle est remplacée depuis le 1er septembre 2014 par la loi Pinel.

Le consommateur-investisseur a intérêt à réfléchir à ce type d'achat :

  • les sociétés qui vendent ces biens sont habiles pour faire croire qu'il s'agit d'un investissement forcément rentable ;
  • dans un contexte de crise et de risque de baisse des prix de l'immobilier, rien n'est moins sûr.

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